Advogada

A compra de uma habitação é, em Portugal, um ideal enraizado.

Trata-se, portanto, de um negócio que nos é muito familiar e habitual. Contudo, isto não significa que seja um negócio simples.

Na compra de um imóvel devem ser observadas algumas regras e cuidados, e por isso, neste artigo serão indicados os principais fatores que devem ser considerados antes, durante e depois de fechar este tipo de negócio.

Neste artigo apenas nos centraremos na compra de imóveis cujo destino seja a habitação própria permanente. O que significa isto? Que o imóvel objeto do negócio irá ser a residência habitual e a morada fiscal dos compradores. 

Serão ainda abordadas as obrigações fiscais que estão associadas a este tipo de negócio.

Tudo quanto é aqui referido tem em consideração a legislação em vigor no momento da publicação do artigo. Uma vez que a legislação pode sofrer alterações recomenda-se sempre a sua consulta.

I. A considerar no momento da procura: 

1. Localização.

A localização do imóvel tem um impacto fiscal.

Com efeito, em Portugal, os proprietários de imóveis estão sujeitos ao pagamento do imposto municipal sobre imóveis (IMI).

Trata-se de um imposto que incide sobre o valor patrimonial tributário de todos os imóveis situados no território português e que, constitui uma receita dos municípios onde os mesmos se localizam (art. 1 nº 1 do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis – CIMI).

Tratando-se de uma receita municipal compete aos municípios, em assembleia municipal, fixar anualmente as taxas que aplicarão aos seus munícipes. A sua autonomia permite-lhes inclusive a fixação de taxas por freguesia (art. 112 nº 5 do CIMI).

Resulta atualmente da lei que, no que toca aos prédios urbanos, tal taxa será determinada dentro do seguinte intervalo: de 0,3% a 0,45% (art. 112 nº 1 alínea c) e nº 5 do CIMI - Redação da Lei n.º 7-A/2016, de 30 de março). 

Assim, no momento da escolha consulte, por exemplo, a página web da respetiva Câmara Municipal ou contacte a repartição de finanças local para saber qual a taxa que está a ser aplicada.

Sem prejuízo, é possível até 6 (seis) meses após a compra requerer a isenção temporária deste imposto. Esta isenção é concedida por trêsanos nas seguintes situações cumulativas:

• se o imóvel adquirido tiver um valor patrimonial tributário que não exceda os 125.000,00 Euros (art. 46 nº 5 do Estatuto dos Benefícios Fiscais - EBF), e;
• o rendimento de quem adquire e do seu agregado familiar, para efeitos de IRS no ano anterior, não tenha sido superior a 153.300,00 Euros (art. 46 nº 1 do EBF).

O pedido de isenção de IMI pode ser efetuado num serviço de finanças ou através do portal das finanças.

2. Regime de proteção e valorização do património cultural.

Segundo a Lei de Bases do Património Cultural (LBPC) - Lei nº 107/2001, de 8 de Setembro - os imóveis podem ser classificados de acordo com seu interesse (art. 15, nº 2 da LBPC) como sendo:

• De interesse nacional: quando a respetiva proteção e valorização, no todo ou em parte, represente um valor cultural de significado para o País (art. 15, nº 4 da LBPC).
• De interesse público: quando a sua proteção e valorização, no todo ou em parte, represente um valor cultural de importância nacional, mas para o qual a classificação como de interesse nacional é desproporcionada (art. 15, nº 5 da LBPC).
• De interesse municipal: quando a sua proteção e valorização, no todo ou em parte, represente um valor cultural de significado predominante para um determinado município (art. 15, nº 6 da LBPC).

A proteção destes imóveis assenta na sua classificação e inventariação sendo que, cada forma de proteção dá lugar ao correspondente registo (art. 16 nºs 1 e 2 da LBPC).

Quando decidir a localização da sua futura habitação, verifique se a mesma não está abrangida pela proteção de património cultural. Uma das formas de o fazer é consultando a página http://www.patrimoniocultural.gov.pt/pt/ 

Porque o deve fazer? Porque a venda de imóveis classificados, ou em vias de classificação, depende de prévia comunicação ao serviço competente (art. 36 nº 1 da LBPC).

Acresce ainda que, os comproprietários, o Estado, as Regiões Autónomas e os Municípios gozam do direito de preferência em caso de venda de bens classificados ou em vias de classificação ou dos bens situados em zona de proteção (art. 37 da LBPC).

II. A considerar no momento da escolha:

3. Despesas de condomínio (em caso de frações autónomas ou condomínios fechados).

Porque é que isto é importante? Porque o não pagamento destas despesas determinará a interposição de ação judicial pelo administrador de condomínio, destinada a cobrar as quantias em dívida (art. 6 da Regime da Propriedade Horizontal (RPH), aprovado pelo DL nº 268/94, de 25 de Outubro). Para evitar constrangimentos pondere estas despesas.

Deve ainda ser tido em consideração que as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e relativas ao pagamento de serviços de interesse comum são da responsabilidade dos condóminos proprietários das frações no momento das respetivas deliberações, sendo por estes pagas em proporção do valor das suas frações. (art. 1424 nº 1 do Código Civil (CC).

Acresce ainda que, é obrigatória a constituição, em cada condomínio, de um fundo comum de reserva para custear despesas de conservação do edifício ou conjunto de edifícios, sendo que cada condómino contribui para esse fundo com uma quantia correspondente a, pelo menos, 10% da sua quota-parte nas restantes despesas do condomínio (art. 4 , nºs 1 e 2 do Regime da Propriedade Horizontal).

4. Ocupação do imóvel.

Caso o imóvel que vai adquirir se encontre arrendado há mais de dois anos, o arrendatário tem direito de preferência na compra do imóvel (art. 1091 nº 1 alínea a) do Código Civil).

III. A considerar antes da formalização do negócio: 

5. Situação jurídica do imóvel.

É importante confirmar, cumulativamente:

a) se o imóvel é de facto propriedade de quem se propõe a vendê-lo;

b) se sobre o imóvel recai algum ónus;

c) se as áreas constantes da conservatória do registo predial e da matriz predial urbana coincidem ou, não coincidindo, se se encontram dentro da margem de erro legalmente admissível;

d) se o imóvel se encontra ou não ocupado, e;

e) se foram efetuadas as comunicações para o exercício do direito de preferência.

Quanto à propriedade e aos ónus (a) e (b):

Esta informação é obtida através de uma certidão predial permanente do imóvel que pode ser obtida numa conservatória do registo predial ou através do site: http://www.predialonline.pt/PredialOnline/.

Na análise deste documento deve identificar quem é o proprietário do imóvel, bem como verificar se está registada alguma hipoteca, penhora, usufruto, reserva de propriedade, cláusula de inalienabilidade ou qualquer outro ónus. 

Encontrando-se registado um qualquer ónus deverá junto do proprietário solicitar que seja providenciado o seu cancelamento até ao momento da formalização do negócio. Garanta que quando adquirir o imóvel o mesmo encontrar-se-á livre dos ónus registados. 

Os ónus registados são, nada mais nada menos, que garantias reais de obrigações, o que significa que em caso de incumprimento o imóvel responderá pela dívida (art. 601 do Código Civil) se não for cancelado antes ou no momento da venda.

De relembrar que, no nosso regime jurídico, vigora o princípio da prioridade do registo, ou seja, o direito inscrito em primeiro lugar prevalece sobre os que lhe seguirem, por ordem da data dos registos e, dentro da mesma data, pela ordem temporal em que foram apresentados (art. 6, nº 1 do Código de Registo Predial).

Quanto às áreas (c):

Deve existir uma harmonização de áreas entre aquelas que se encontram registadas na conservatória do registo predial, que poderá consultar na certidão predial permanente, e na matriz predial urbana, que poderá consultar através da obtenção da caderneta predial urbana do imóvel numa qualquer repartição de finanças ou solicitando-a ao proprietário que, através da sua área pessoal no portal das finanças, a conseguirá obter (art. 28 do Código do Registo Predial).

A harmonização de áreas é, contudo, dispensada se a diferença não exceder, em relação à área maior os 10% (art. 28-A do Código do Registo Predial).

Quanto à ocupação do imóvel (d):

Caso o imóvel se encontre ocupado por quem o venderá ou por arrendatário, certifique-se que o imóvel fica livre de pessoas e bens antes de formalizar o negócio.

No caso do imóvel se encontrar arrendado, cumpre alertar para o facto de que a desocupação é exigível após o decurso de um mês a contar da resolução do contrato de arrendamento, se outro prazo não for acordado pelas partes (art. 1087 do Código Civil). Deve certificar-se que o proprietário procedeu à resolução do contrato de arrendamento e que a desocupação se encontra assegurada.

Quanto ao direito de preferência (e):

Caso o imóvel que escolheu se enquadre numa das situações acima descritas no ponto 2. Regime de proteção e valorização do património cultural, deverá certificar-se de que o proprietário do imóvel comunicou ao titular do direito de preferência a venda (art. 37, nº 2 da LBPC e art. 416 nº 1 do Código Civil).

O anúncio para o exercício do direito legal de preferência pelas entidades públicas pode ser efetuado aqui: https://www.predialonline.pt/PredialOnline/ 

O incumprimento do dever de comunicação constitui impedimento à celebração da escritura e, constitui motivo de anulação do negócio por parte do titular do direito de preferência (art. 38 da LBPC).

Caso o imóvel se encontre arrendado, deverá certificar-se que a venda foi comunicada ao arrendatário porquanto também ele tem direito de preferência quando o arrendamento tenha uma duração superior a dois anos (art. 416 nº 1 do Código Civil aplicável por força do art. 1091 do Código Civil).

O arrendatário a quem não seja comunicada a venda, e não lhe seja permitido o exercício do direito de preferência, pode interpor ação judicial com vista a haver para si o imóvel (art. 1410 do Código Civil, aplicável por força do art. 1091 nº 5 do Código Civil).

Após as comunicações referidas, se os titulares dos direitos de preferência se remeterem ao silêncio durante o prazo que a lei lhes confere para exercer o seu direito (oito dias) tal significa que o seu direito caducará (art. 416 nº 2 do Código Civil), ou seja, deixará de poder ser exercido.

IV. A considerar no momento da formalização do negócio:

6. Licença de Utilização.

Trata-se do documento que atesta o cumprimento das condições legais para a utilização do imóvel atendendo ao seu fim e, em regra, é emitido pelas Câmaras Municipais onde o imóvel se encontra (art. 8 do Regulamento Geral das Edificações Urbanas e art. 5 do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação).

Trata-se de um documento obrigatório que deve ser transmitido conjuntamente com o imóvel a que respeita (art. 1 do DL 281/99, de 26 de julho, alterado pelo DL nº 99/2010, de 02 de setembro).

Exceção: a licença de utilização não é exigível quando está em causa um imóvel construído antes da entrada em vigor do Regulamento Geral das Edificações Urbanas – 7 de agosto de 1951. E desde que, não tenha sido, após essa data, sujeito a alterações, reconstruções ou ampliações.

Dispensa da sua exibição e entrega: quando se encontra anotada na descrição do imóvel na conservatória do registo predial (conforme art. 90ºA, nº 1, alínea a), e nº 2 do Código de Registo Predial e art. 1, nº 4 do DL 281/99, de 26 de julho, alterado pelo DL nº 99/2010, de 02 de setembro). Poderá verificar este facto pela já referida, certidão predial permanente. O registo da existência desta licença constitui presunção de que a mesma existe (art. 7 do Código de Registo Predial).

7. Certificado Energético.

São abrangidos pelo sistema de certificação energética todos imóveis a partir do momento da sua venda (art. 3 nº 4 do Decreto-Lei n.º 118/2013, de 20 de agosto).

Assim, antes da formalização do negócio, o imóvel tem de ser avaliado e, aquando da formalização, deve ser entregue ao comprador o original do certificado energético (art. 14 nº 1 alínea f), subalínea ii) do Decreto-Lei n.º 118/2013, de 20 de agosto). 

Quando não é obrigatório? Quando os edifícios se encontram em ruínas (art. 4 alínea f) do Decreto-Lei n.º 118/2013, de 20 de agosto).

Sobre quem recai a obrigação de o obter? Sobre os proprietários dos imóveis (art. 14, nº 1, alínea b) do Decreto-Lei n.º 118/2013, de 20 de agosto).

Qual a validade deste documento? 10 anos (art. 15, nº 3, alínea b) do Decreto-Lei n.º 118/2013, de 20 de agosto).

O que acontece se o documento não for obtido e entregue? O incumprimento do que vai acima referido constitui contraordenação punível com coima de 250,00€ a 3.740,00€ para as pessoas singulares e de 2.500,00€ a 44.890,00€ para as pessoas coletivas (art. 20, nº 1, do Decreto-Lei n.º 118/2013, de 20 de agosto).

8. Ficha Técnica da Habitação:

Documento que reúne toda a informação disponibilizada pelos profissionais que intervieram na construção do imóvel destinado à habitação (art. 2, nº 1, do Decreto-Lei n.º 68/2004, de 25 de março).

Este documento contém a descrição das características técnicas e funcionais do imóvel (art. 4, nº 1, do Decreto-Lei n.º 68/2004, de 25 de março), a identificação dos envolvidos no projeto, construção, reconstrução, ampliação ou alteração do imóvel (art. 7 do Decreto-Lei n.º 68/2004, de 25 de março).

Este documento não é exigível nos seguintes casos:

a) Quando estamos perante prédios construídos antes da entrada em vigor do Regulamento Geral das Edificações Urbanas – 7 de agosto de 1951, e;

b) Quando estamos perante prédios que se encontrem construídos e sobre os quais já exista licença de utilização ou tenha sido apresentado requerimento para a emissão da licença antes da data da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 68/2004, ou seja, 25 de março de 2004. 

Assim, a todos os imóveis – que se destinam a habitação - cujas licenças de utilização tenham sido emitidas após 25 de março de 2004 têm que ter a ficha técnica de habitação.

Qual a validade deste documento? É vitalício. O proprietário do imóvel está obrigado a conservar este documento e, em caso de perda ou destruição, deverá solicitar a emissão de segunda via ao promotor imobiliário ou à câmara municipal. A emissão de uma segunda via pela câmara municipal é efetuada mediante o pagamento de uma taxa, cujo valor é fixado em assembleia municipal (art. 10 do Decreto-Lei n.º 68/2004, de 25 de março).

A importância deste documento: o negócio de compra não pode ser formalizado sem que, a entidade responsável pela formalização (notário, conservador ou advogado), se certifique da existência deste documento e de que o mesmo é entregue ao comprador (art. 9 do Decreto-Lei n.º 68/2004, de 25 de março).

9. Declaração de Dívida ao Condomínio (em caso de propriedade horizontal).

O condómino, para efeitos de alienação da fração da qual é proprietário, deve requerer ao administrador do condomínio a emissão de declaração escrita da qual conste o montante de todos os encargos de condomínio em vigor relativamente à sua fração, com especificação da sua natureza, respetivos montantes e prazos de pagamento, bem como, caso se verifique, das dívidas existentes, respetiva natureza, montantes, datas de constituição e vencimento (art. 1424-A, nº 1, do Código Civil).

Esta declaração constitui um documento instrutório obrigatório para a formalização da venda (art. 1424-A, nº 2, do Código Civil). Só assim não é, se o adquirente expressamente declarar que prescinde da declaração do administrador, aceitando, em consequência a responsabilidade por qualquer dívida do vendedor ao condomínio (art. 1424-A, nº 3, do Código Civil).

10. Obrigações fiscais.

Obrigações fiscais são sinónimo de custos que irão acrescer ao preço do imóvel.

Assim, deve ser tido em consideração a necessidade de liquidação dos seguintes impostos:

• Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT):

Todas as transmissões, a título oneroso, de imóveis situados em território nacional, estão sujeitas ao pagamento deste imposto (art. 2, nº 1, do Código do Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis).

O imposto é devido pela pessoa para quem é transmitido o imóvel – o comprador (art. 4 do Código do Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis).

Isenções: as aquisições dos imóveis destinados a habitação própria permanente cujo valor que sirva de base à liquidação não exceda os 97.064,00 Euros (art. 9 do Código do Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis).

Qual o valor que serve de base à liquidação? Este imposto incide ou sobre o valor constante do contrato ou sobre o valor patrimonial tributário do imóvel, consoante o que for maior (art. 12 do Código do Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis). Quer isto dizer que se comprar o imóvel por 100.000,00 Euros, mas o seu valor patrimonial tributário for de 105.000,00 Euros, é sobre este último (105.000,00 Euros) que o imposto vai incidir, e vice-versa.

Como se procede à liquidação? A liquidação deve ser promovida por iniciativa dos interessados antes da formalização da transmissão. A respetiva declaração, devidamente preenchida, deve ser apresentada em qualquer serviço de finanças ou pelos meios eletrónicos (art. 19, nº 1, do Código do Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis). Mesmo no caso de isenção esta declaração tem de ser entregue (art. 19, nº 3, do Código do Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis).

• Imposto de selo:

A aquisição onerosa de imóveis, situados em território nacional, está igualmente sujeito ao pagamento de imposto de selo (art. 1, nº 1, do Código do Imposto de Selo e verba 1.1 da Tabela Geral do Imposto de Selo).

Os sujeitos passivos deste imposto são, igualmente, as pessoas para quem se transmitem os bens, ou seja, o comprador (art. 2, nº 3, do Código de Imposto de Selo).

Incidência: sobre o valor da compra.

A liquidação deste imposto é promovida em simultâneo com a liquidação do imposto municipal sobre transmissões onerosas de imóveis e pelas mesmas vias.

V. Sobre a formalização:

O contrato de compra e venda de imóveis só é válido se for celebrado por escritura pública ou por documento particular autenticado (art. 875 do Código Civil).

A escritura pública é um instrumento cuja elaboração é exclusiva dos notários (art. 363 nº 2 do Código Civil).

A autenticação de documentos particulares pode ser efetuada por advogados e solicitadores (art. 38, nº 1, do Decreto-Lei nº 76-A/2006, de 29 de março).

As autenticações efetuadas por advogados e solicitadores conferem ao contrato a mesma força probatória que teria se tivesse sido realizado com a intervenção de um notário (art. 38, nº 2, do Decreto-Lei nº 76-A/2006, de 29 de março).

Em Portugal, o Decreto-Lei nº 263-A/2007, de 23 de julho criou ainda um procedimento especial para, entre outros, a transmissão de imóveis. As entidades competentes para a prática deste procedimento são as Conservatórias do Registo Predial (art. 4 do Decreto-Lei nº 263-A/2007, de 23 de julho), mais concretamente os Balcões Casa Pronta, criados para o efeito.

VI. A considerar após a formalização:

Uma vez celebrado o contrato de compra e venda deverá acautelar:

11. Registo da aquisição:

A aquisição de um imóvel é um facto sujeito a registo (art. 2, nº 1, alínea a) do Código de Registo Predial).

A importância do registo prende-se com a presunção que dele advém, isto é que o direito existe e pertence ao titular inscrito (art. 7 do Código do Registo Predial).

Para além disso, resulta da lei que os factos sujeitos a registo só produzem efeitos contra terceiros depois da data do efetivo registo (art. 5, nº 1, do Código do Registo Predial).

O registo pode ser promovido pela entidade responsável pela formalização do contrato (advogado, solicitador, notário ou conservatória do registo predial) ou pelo comprador (art. 36 do Código do Registo Predial). 

12. Registo do cancelamento dos ónus e encargos:

Conforme referido supra deverá confirmar se de facto foram cancelados os ónus e encargos que existiam sobre o imóvel. 

Quer o registo de aquisição, quer o cancelamento dos ónus e encargos podem ser verificados por consulta à certidão predial permanente do imóvel.

13. Alteração da morada fiscal:

Uma vez celebrado o contrato, no qual é indicado que o imóvel se destina a habitação própria permanente e cujos impostos (IMT e ISelo) foram liquidados atendendo a esse destino, deverá promover no prazo de seis meses a alteração da sua morada fiscal para o novo imóvel.

De que forma?

a)Não sendo titular de cartão de cidadão: através do portal das finanças.

b) Sendo titular de cartão de cidadão: via internet, sendo possuidor de um leitor de cartões de cidadão, ou nos locais destinados para o efeito.

O incumprimento desta alteração determinará:

c) A perda da isenção ou da redução das taxas do imposto municipal das transmissões onerosas de imóveis (art. 11, nº 7, alínea b) do Código do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis), e;

d) A perda da eventual isenção de IMI.

Para concluir,

A celebração de um contrato de compra e venda de um imóvel trata-se de um negócio que exige atenção acrescida.

Muito embora este artigo tenho como objetivo esclarecer, o facto é que não substitui o recurso a um profissional competente que preste a assessoria jurídica necessária.