Advogada

A Lei nº 8/2022, de 10 de janeiro, que entra em vigor 90 dias após a sua publicação (com exceção da alteração ao artigo 1437 do Código Civil, que entra em vigor no dia seguinte ao da publicação), veio rever o Regime da Propriedade Horizontal e, consequentemente, alterar o Código Civil, o Decreto-Lei nº 268/94, de 25 de outubro (Regime da Propriedade Horizontal), e o Código do Notariado. 

Importa chamar a atenção para algumas das inovações desta Lei.

No que toca às alterações introduzidas no Código Civil:

Artigo 1437 “Representação do condomínio em juízo” (o único já em vigor): O condomínio é sempre representado em juízo pelo seu administrador, devendo demandar e ser demandado em nome daquele. O administrador age em juízo no exercício das funções que lhe competem, como representante da universalidade dos condóminos ou quando expressamente mandatado pela assembleia de condóminos. A apresentação pelo administrador de queixas-crime relacionadas com as partes comuns não carece de autorização da assembleia de condóminos. 

Artigo 1424-A “Responsabilidade por encargos do condomínio” (artigo aditado por esta Lei): O condómino, para efeitos de celebração de contrato de alienação da fração da qual é proprietário, requer ao administrador (do condomínio) a emissão de declaração escrita da qual conste o montante de todos os encargos de condomínio em vigor relativamente à sua fração, com especificação da sua natureza, respetivos montantes e prazos de pagamento, bem como, caso se verifique, das dívidas existentes, respetiva natureza, montantes, datas de constituição e vencimento.
Esta declaração é emitida pelo administrador no prazo máximo de 10 dias e constitui um documento instrutório obrigatório da escritura ou do documento particular autenticado de alienação da fração em causa, só assim não sendo se o adquirente expressamente declarar, na escritura ou no documento particular autenticado que titule a alienação da fração, que prescinde da declaração do administrador, aceitando, em consequência, a responsabilidade por qualquer dívida do vendedor ao condomínio. 
Os montantes que constituam encargos do condomínio, independentemente da sua natureza, que se vençam em data posterior à transmissão da fração, são da responsabilidade do novo proprietário.

No que toca às alterações introduzidas no Regime da Propriedade Horizontal estabelecido pelo Decreto-Lei nº 268/94, de 25 de outubro:

Artigo 1 “Deliberações da assembleia de condóminos”: A assinatura e a subscrição da ata podem ser efetuadas por assinatura eletrónica qualificada ou por assinatura manuscrita, aposta sobre o documento original ou sobre documento digitalizado que contenha outras assinaturas. Vale como subscrição a declaração do condómino, enviada por correio eletrónico, para o endereço da administração do condomínio, em como concorda com o conteúdo da ata que lhe tenha sido remetida pela mesma via, declaração esta que deve ser junta, como anexo, ao original da ata. Compete à administração do condomínio a escolha por um ou por vários dos meios previstos, bem como a definição da ordem de recolha das assinaturas ou de recolha das declarações por via eletrónica, a fim de assegurar a aposição das assinaturas num único documento.

Artigo 1-A “Assembleia de condóminos por meios de comunicação à distância” (artigo aditado por esta Lei): Sempre que a administração do condomínio assim o determine ou a maioria dos condóminos o requeira, a assembleia de condóminos tem lugar por meios de comunicação à distância, preferencialmente por videoconferência. Caso algum dos condóminos não tenha, fundamentadamente, condições para participar na assembleia de condóminos por meios de comunicação à distância e tenha transmitido essa impossibilidade à administração do condomínio, compete a esta assegurar-lhe os meios necessários, sob pena de a assembleia não poder ter lugar através daqueles meios.

Artigo 3 “Informação”: A alienação das frações deve ser objeto de comunicação ao administrador do condomínio pelo condómino alienante, por correio registado expedido no prazo máximo de 15 dias a contar da mesma, devendo esta informação conter o nome completo e o número de identificação fiscal do novo proprietário. A falta desta comunicação responsabiliza o condómino alienante pelo valor das despesas inerentes à identificação do novo proprietário e pelos encargos suportados com a mora no pagamento dos encargos que se vencerem após a alienação. 

Artigo 6 “Dívidas por encargos de condomínio”: A ata da reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições a pagar ao condomínio menciona o montante anual a pagar por cada condómino e a data de vencimento das respetivas obrigações. 
A ata da reunião da assembleia de condóminos que reúna os requisitos atrás indicados constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte. 
Consideram-se abrangidos pelo título executivo os juros de mora, à taxa legal, da obrigação dele constante, bem como as sanções pecuniárias, desde que aprovadas em assembleia de condóminos ou previstas no regulamento do condomínio. 
O administrador deve instaurar acão judicial destinada a cobrar as quantias referidas, no prazo de 90 dias a contar da data do primeiro incumprimento do condómino, salvo deliberação em contrário da assembleia de condóminos e desde que o valor em dívida seja igual ou superior ao valor do indexante dos apoios sociais do respetivo ano civil.

A Lei encontra-se disponível para consulta aqui:
https://dre.pt/dre/detalhe/lei/8-2022-177350573